Ακριβά ενοίκια στη Βέροια…

ΤΟ ΚΥΡΙΟ ΘΕΜΑ ΤΗΣ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑΣ "ΒΕΡΟΙΑ" (4/11/24)

Ένας ακόμη «καθρέπτης» της οικονομικής ζωής της Βέροιας και της Ημαθίας γενικότερα, είναι ο χώρος της ενοικίασης και αγοροπωλησιών διαμερισμάτων και ακινήτων γενικότερα. Η ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης συνεχίζεται, αλλά με επιβραδυνόμενο ρυθμό. Σ΄ αυτό διαδραματίζει σημαντικό ρόλο η  προσφορά και η ζήτηση, καθώς στη Βέροια δεν υπάρχει ανοικοδόμηση και τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια δεν είναι πολλά για να καλύψουν την ζήτηση. Έτσι παρουσιάζεται τα τελευταία χρόνια μια αύξηση των ενοικίων από 50% έως 80% που θεωρείται «ταβάνι» για το επίπεδο της πρωτεύουσας της Ημαθίας, καθώς ούτε φοιτητούπολη είναι, ούτε έχει τουρισμό όπως ένας παραθαλάσσιος οικισμός. 

Επίσης η πορεία των ενοικίων αντανακλά τη γενικότερη τάση της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια, η οποία οφείλεται, όπως προαναφέραμε, κυρίως στην αυξημένη ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά. Όμως άλλος ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων έχει στραφεί στην βραχυχρόνια εκμίσθωση. Κάποιος που έχει μια παλιάς κατασκευής γκαρσονιέρα, την ανακαινίζει με ένα, σχετικά, χαμηλό κόστος και βγαίνει στην αγορά του airbnb. Έτσι μειώνεται ακόμη περισσότερο ο ήδη μικρός αριθμός των μικρών σπιτιών που είναι διαθέσιμα.

Οι ποιοτικοί παράγοντες που επηρεάζουν

Οι τιμές των ενοικίων επηρεάζονται σημαντικά από ποιοτικούς παράγοντες, όπως είναι η εγγύτητα του ακινήτου σε μέσα μαζικής μεταφοράς, η ύπαρξη ασανσέρ, η ανακαίνιση που έχει υποστεί αλλά και άλλες παροχές.

Αυτοί οι παράγοντες παίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών, καθώς οι ενοικιαστές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν υψηλότερα ενοίκια για ακίνητα που προσφέρουν περισσότερες ανέσεις και καλύτερη πρόσβαση σε υπηρεσίες.

Σύμφωνα με έρευνα των μεσιτικών γραφείων, για 84 στους 100 ενοικιαστές βασικό κριτήριο είναι να υπάρχει ασανσέρ και για περισσότερους από 70 στους 100 να είναι ανακαινισμένο με νέα κουφώματα αλουμινίου. Επίσης, στα χαρακτηριστικά για μια ενοικίαση και την τιμή είναι και ο τύπος της θέρμανσης. Σε θερμότερες περιοχές δεν απασχολεί ιδιαίτερα τους ενοικιαστές, ενώ στη Βέροια φαίνεται ότι αποτελεί κριτήριο να επικεντρώνονται και σ΄ αυτήν  την προϋπόθεση, μαζί με τις άλλες ανέσεις και αναβαθμίσεις.

Ηλίας Πρωτόγερος: Στην χειρότερη ζώνη οι ενοικιάσεις στη Βέροια

Για το θέμα αυτό ζητήσαμε από τον έμπειρο μεσίτη της Βέροιας Ηλία Πρωτόγερο να μας σκιαγραφήσει της εικόνα που υπάρχει σήμερα στον χώρο της ενοικίασης και των αγοροπωλησιών ακινήτων και να εξηγήσει τους λόγους για τους οποίους τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά και οι αγοροπωλησίες ακινήτων ελαχιστοποιήθηκαν.

«Η εικόνα των ενοικίων στη Βέροια και γενικότερα στην περιοχή της, θα πρέπει να την διαχωρίσουμε σε τρεις τομείς. Η νέα γενιά που θέλει να νοικιάσει σπίτι, ενδιαφέρεται να νοικιάσει διαμέρισμα που βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση. Θέλει να έχει καλύτερη ενεργειακή απόδοση, καλύτερα κουφώματα, καινούργιο μπάνιο κ.λ.π.. Ή καινούργιο ή ανακαινισμένο»  μας είπε ο Ηλίας Πρωτόγερος και συμπλήρωσε:

«Αυτό το είδος σπιτιού για να βρεθεί ή να κτιστεί, έχει ένα μεγάλο κόστος. Αυτό το κόστος ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να το αποσβέσει. Αυτή, λοιπόν, η διαδικασία μεταφράζεται σε κόστος ενοικίου».

Στη Βέροια δεν υπήρχαν ποτέ μικρά σπίτια

Για την κατασκευή μικρών σπιτιών-γκαρσονιέρες, βασικός λόγος είναι η ύπαρξη φοιτητών και σπουδαστών. Η Βέροια όμως ποτέ δεν ήταν «φοιτητούπολη», γιατί ΠΟΤΕ, ουσιαστικά, δεν είχε ένα πανεπιστημιακό τμήμα ή σχολή διαφόρων ειδικοτήτων. Έτσι κατά την περίοδο της ανοικοδόμησης, δεν κατασκευάστηκαν μικροί χώροι και η συντριπτική πλειοψηφία ήταν μεγάλα σπίτια.       

«Στη Βέροια δεν είχαμε, ποτέ κατ΄ αρχάς, μικρά σπίτια γι αυτούς που ήθελαν να αυτονομηθούν. Να μένουν οι νέοι μόνοι τους, ζευγάρια που έχουν χωρίσει, νέα ζευγάρια κ.λ.π.. Σπίτια με ένα δωμάτιο, σαλόνι, κουζίνα ή και δύο δωμάτια. Δυστυχώς δεν υπήρχαν πολλά σπίτια. Έτσι η ζήτηση ήταν μεγάλη και η προσφορά μικρότερη. Εκ των πραγμάτων και σύμφωνα με το «νόμο» της αγοράς πληρώνονται και ακριβά ενοίκια» μας είπε ο Ηλίας Πρωτόγερος και τόνισε ότι «υπάρχουν και σπίτια-γκαρσονιέρες με 300 και 200 ευρώ και λιγότερο, παλαιές κατασκευές, μικρές, αλλά δεν τα επιλέγει ο κόσμος. Από την άλλη ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, κάνει μια ανακαίνιση και μετέπειτα ζητάει και παίρνει μεγαλύτερο ποσό ενοικίου. Επίσης για ενοικίαση μικρών σπιτιών δεν υπάρχουν πολλά, γιατί η Βέροια δεν ήταν ποτέ φοιτητική πόλη. Γι αυτούς τους λόγους είχαμε μισθώσεις διαμερισμάτων με μεγαλύτερα ποσά. Η ζήτηση την τελευταία πενταετία ήταν υπερβολικά μεγάλη σε σχέση με την προσφορά. Γι αυτό είχαμε και περιπτώσεις μίσθωσης διαμερισμάτων με μεγαλύτερο ενοίκιο».

Ο βεροιώτης μεσίτης μας ανέφερε επίσης ότι για την επιλογή ενός σπιτιού για ενοικίαση, υπάρχουν και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχει και πιο ακριβό μίσθωμα.

«Κάτι ανάλογο συμβαίνει και σε μεγαλύτερα διαμερίσματα, αλλά όχι σε τέτοια ένταση. Σε σπίτια της οικογένειας. Με δύο και τρία δωμάτια, σαλόνι, κουζίνα. Μια οικογένεια που μετακομίζει στη Βέροια, έχει κάποιες απαιτήσεις που δεν μπορεί να τις βρει με σπίτια που υπήρχαν μέχρι το 2018-2020. Μη ανακαινισμένα, χωρίς ιδιαίτερες παροχές. Με ενεργειακή απόδοση που σ΄ ένα μεγάλο σπίτι καλύπτεται με καλύτερα κουφώματα, μόνωση, αντλία θερμότητας που είναι μια ακριβή επένδυση για την εγκατάστασή της» και επισήμανε:

«Τέτοια σπίτια για ενοικίαση δεν υπάρχουν πολλά και αυτός που θέλει να νοικιάσει ένα διαμέρισμα αυτών των προδιαγραφών, θα πληρώσει το πιο ακριβό ενοίκιο. Όταν το 2017-18 είχαμε καλά σπίτια με 300 και 350 ευρώ, αυτό απογειώθηκε τον τελευταίο καιρό στα 500 και 550 ευρώ.  Αύξηση ανάλογη με τις απαιτήσεις που οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να κάνουν καλύτερα τα ακίνητά τους προς ενοικίαση».

Όλα τα κάνουν τα λεφτά!!

Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα συνεχίζεται με ραγδαίους αυξητικούς ρυθμούς σε επίπεδο έκδοση νέων αδειών αλλά μείωσης του όγκου των κατασκευών. Αυτό σημαίνει ότι φτιάχνονται μεν περισσότερα αλλά μικρότερα σπίτια. Κάτι ανάλογο δεν συμβαίνει στη Βέροια. Τα τελευταία χρόνια βλέπουμε ελάχιστες οικοδομές να χτίζονται. Με νεοαναγειρόμενες οικοδομές μετρημένες στα δάκτυλα ενός χεριού, δεν μπορείς να λες ότι υπάρχει ανοικοδόμηση. Αιτία; Το εισόδημα των νοικοκυριών που έχει μειωθεί σημαντικά την τελευταία δεκαετία, τόσο για τους μισθωτούς, όσο και για τους ανθρώπους του πρωτογενή τομέα.

«Δυστυχώς το εισόδημα που υπάρχει στην περιοχή μας, δεν είναι τόσο μεγάλο που να μπορεί να υποστηρίξει μια τέτοια επιλογή των 500 και 550 ευρώ. Το χαμηλό εισόδημα έχει οδηγήσει νέα ζευγάρια και όχι μόνο, σε πατρικά σπίτια και των παππούδων στα χωριά τους. Υπάρχουν τέτοια παραδείγματα που ζευγάρια πήγαν στα σπίτια της γιαγιά, τα έκαναν ανακαίνιση και κατοικούν εκεί. Επίσης έχει παρατηρηθεί και κάποιο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στα χωριά, για όσους έχουν κάποιο ακίνητο σ΄ αυτά» μας είπε ο μεσίτης Ηλίας Πρωτόγερος και τόνισε ότι «αυτήν την στιγμή μεγάλα σπίτια προς ενοικίαση στη Βέροια, δεν υπάρχουν. Ο Οκτώβριος, ο Νοέμβριος και γενικά τον χειμώνα, είναι σπάνιες οι μετακομίσεις. Γενικά το 2024 δεν υπήρχαν διαθέσιμα μεγάλα σπίτια. Στα μικρά σπίτια η κατάσταση ήταν λίγο καλύτερη».

Παράλληλα με την ανύπαρκτη οικοδομική δραστηριότητα, τις οικονομικές δυσχέρειες των πολιτών για την αντιμετώπιση των υψηλών ενοικίων, πρόβλημα υπάρχει και με τις αγοροπωλησίες ακινήτων.

«Η Βέροια ανήκει στην πιο φτωχή ζώνη της Ελλάδας. Αν χωρίσουμε την χώρα μας σε τρεις ζώνες, η Βέροια βρίσκεται στην 3η ζώνη και σε χαμηλή θέση. Αυτό συμβαίνει και στα ενοίκια και στην υπόλοιπη αγορά. Δεν υπάρχει οικονομική δραστηριότητα στη Βέροια. Αν εξαιρέσουμε κάποια κομμάτια της Κρήτης, της Αθήνας, νησιών, του κέντρου Θεσσαλονίκης και κάποιων άλλων μεγαλουπόλεων που ανήκουν στην πρώτη ζώνη, άλλες επαρχιακές πόλεις, για διάφορους λόγους, έχουν οικοδομική δραστηριότητα ήδη από το 2014-15. Στη Βέροια το να χτιστεί μία οικοδομή στα δύο και τρία χρόνια, δεν μπορεί να χαρακτηριστεί οικοδομική δραστηριότητα» μας είπε ο βεροιώτης μεσίτης και κατέληξε τονίζοντας:

«Και στις αγοροπωλησίες σπιτιών, πάλι είμαστε στην χειρότερη ζώνη. Δεν υπάρχει οικοδομική δραστηριότητα, ούτε και το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι. Τα υλικά δόμησης έχουν αυξηθεί ήδη από το 2022 λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, μια τιμή λογική που θα μπορούσαν να πωλούνται τα διαμερίσματα, σύμφωνα με τους εργολάβους, είναι γύρω στα 2000 ευρώ το τετραγωνικό, κατασκευασμένα με τις σύγχρονες απαιτήσεις. Τέτοιοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές που μπορούν να διαθέσουν τέτοια ποσά, δεν υπάρχουν πολλοί. Τα τελευταία χρόνια οι πελάτες μας δαπανούν μέχρι 150.000 ευρώ, ενώ για ένα σπίτι με τρία δωμάτια, σαλόνι κουζίνα, εκτιμάται κοντά στις 250.000 ευρώ. Υπάρχουν και κάποιες περιπτώσεις που χαρακτηρίζονται «φωτεινά» παραδείγματα, αλλά αυτές είναι «περιπτώσεις». Όσες αγοροπωλησίες γίνονται σε παλαιά και ανακαινισμένα διαμερίσματα και σπάνια, πολύ σπάνια, σε περιπτώσεις πάνω από 130.000 και 150.000 ευρώ».    

ΤΟ ΚΥΡΙΟ ΘΕΜΑ ΤΗΣ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑΣ "ΒΕΡΟΙΑ" (4/11/24)